La coopérative d’habitat, entre accession à la propriété et habitat social

Hausse des loyers, pression foncière, mixité sociale, la question du logement est une priorité forte des territoires. Largement répandues en Italie, en Suisse ou en Allemagne, les coopératives d'habitants rencontrent un intérêt grandissant auprès des groupes de familles et des territoires à la recherche de solutions innovantes entre habitat social et accession à la propriété. Rencontre avec Emmanuel Vivien, coordinateur d'Habicoop.

Quel est l'intérêt de la coopérative d'habitants ?
Le montant des loyers a enregistré une hausse de 47 % au fil des relocations ces 10 dernières années. La coopérative d'habitants permet l'accès à la propriété sous une forme collective pour des familles à revenus moyens qui ne trouvent dorénavant plus à acheter des logements de qualité sur le marché immobilier. Chaque ménage est à la fois propriétaire de parts sociales et verse un loyer mensuel en tant que locataire. A son départ, le ménage récupère le capital initial versé, en gros 20% de la valeur du logement à la construction. Les loyers servent à rembourser l'emprunt. Le prix de revente des parts est réévalué non pas en fonction du marché immobilier à l'achat (+107% en 10 ans) mais en fonction de l'indice semestriel des emprunts obligataires des PME (3,16 %). A ce principe de non-lucrativité des coopératives s'ajoutent les règles démocratiques de gestion partagée : une personne = une voix. Certains espaces et équipements sont mutualisés (buanderie, chambres d'amis, salle commune, jardin) permettant un gain de place et de coût. Les montages et les partenariats associent collectivités, bailleurs sociaux et habitants. Ils semblent complexes mais ils sont surtout pionniers.

Habicoop accompagne le montage de projets de coopératives d'habitants sur le volet juridique et financier. Quelles sont vos pistes de travail avec les collectivités ?
L’appui des collectivités en faveur de l’émergence de projets de coopératives prend plusieurs formes. Au niveau de la commande publique, elles peuvent intégrer aux appels d'offres une clause spécifique sur un volet de logement social. Au niveau foncier, dans le cadre d’une ZAC [150], un îlot peut être réservé à un projet de coopérative d'habitants. Au niveau financier, les collectivités peuvent être amenées à garantir un emprunt auprès d’une banque notamment pour faciliter des délais de remboursement qui pour être très bas peuvent atteindre jusqu’à 40 ans. L’appui financier peut aussi se faire sous forme de subvention sur les PLS (prêt locatif social) ou PLAI (prêt locatif aidé d'intégration). Notre accompagnement peut faire l'objet d'un conventionnement comme avec le Grand Lyon depuis 2009 et avec la Région Rhône-Alpes depuis 2010.

Outre le logement, l’habitat coopératif répond-il à d’autres besoins des territoires ?
Là où les coopératives d’habitants existent depuis une vingtaine d’années, comme à Genève notamment, le recul permet de voir leur apport à la vie du quartier. Ce type d’habitat, généralement mené par des groupes militants, volontaires amène avec lui une dynamique d’entrepreneur qui donne de la vie au quartier. En tant que propriétaires, ils sont mieux à même de s’auto-organiser pour la gestion et l’entretien des lieux – ce qui allège d’autant le suivi des bailleurs. Ils peuvent également avoir un rôle moteur sur l’animation et la création de lien social aux alentours. La salle commune peut être ouverte à d’autres habitants. L’installation de nouveaux ménages peut entraîner l’ouverture d’une classe sinon d’une école mais aussi de nouveaux espaces de jardins ou de jeux partagés,... Ils peuvent véritablement aider à maintenir une mixité sociale dans les centres-villes.

Habicoop œuvre à faire avancer le droit français sur la création d'un statut juridique propre à ce type de projet. Où en est-on ?
Il s'agit de réinstaurer le statut de coopérative d'habitants dans le droit français où il a existé de 1948 à 1971. Il a été abrogé pour laisser place au modèle unique de la maison individuelle. Dans le cadre d'une proposition de loi urgente sur le logement, il est mentionné et a été présenté en juin dernier lors d'une audition auprès du Sénat. Depuis quelques mois, nous constatons une augmentation nette des demandes des territoires. Les difficultés de logement dépassent les clivages politiques et la formule de coopérative d'habitants intéresse les élus qui ont à résoudre la question localement. La création d'un cadre juridique permettrait de sortir de la confidentialité et de mettre en oeuvre largement cette solution. Rappelons que la Suisse compte 5 à 6% de son parc en coopératives et jusqu'à 20 % dans le genevois.


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Appel national lancé par Habicoop et la Fondation Abbé Pierre pour les coopératives d'habitants

-Photos HD de l'événement : stephaneperraud(arobase)yahoo.fr

-Visuels HD du bâtiment : Marine.Morain(arobase)arbor-sens.com