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Le Community Land Trust pour sortir de la spéculation foncière

par Céline Parat - le 17 mars 2015
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Le Fonds Mondial de Développement des Villes a organisé le 6 mars 2015 une journée consacrée aux financements innovants des territoires européens par les processus participatifs et coopératifs, au cours de laquelle Christiane Bouchart et Henri Arévalo sont intervenus. Lors de cette journée, un outil d’aide à l’accession à la propriété a été présenté : le community land trust.

Le « community Land trust » (CLT) est une démarche apparue dans les années 80 aux Etats unis, dans le domaine de l’accession à la propriété, en réaction à la montée des prix de l’immobilier qui rendait le logement inabordable pour des populations de plus en plus importantes.
Il s’agit, en tant qu’organisation à but non lucratif d’acquérir du terrain, le conserver sur des temps très longs, construire ou faire construire le bâti qui sera acquis par des propriétaire occupants, sous plafond de ressources. Il y a ainsi une réelle dissociation entre la propriété du foncier et le droit de propriété du seul bâti.
Il existe deux sortes de CLT :
- des CLT assimilables à des bailleurs sociaux gestionnaires,
- des CLT promoteurs constructeurs, y compris pour des entreprises.
Le conseil d’administration d’un CLT est composé de 9 membres, collectivités publiques, acquéreurs, associations de quartier.
Une clause anti-spéculation est prévue : la redevance foncière sociale que paie le propriétaire occupant au community land trust, pour la mise en disposition du foncier est largement inférieure au prix du marché.

Aujourd’hui, 95% des CLT ont un plafond de revenu égal à 65% du revenu médian de l’aire métropolitaine à laquelle ils appartiennent. On constate une vraie motivation des propriétaires adhérents du CLT à s’investir dans leur logement et leur quartier, ne serait-ce que par intérêt financier bien compris au moment de la revente.
Depuis 2010, les CLT sont en plein essor, face à la crise foncière renouvelée par les subprimes. La ville de Chicago a ainsi fait de CLT le bras armé de sa politique de logement.

Les CLT et les collectivités

Pour les collectivités, les CLT peuvent être un outil de leur politique d’accession à la propriété pour les cibles de ménages modestes. D’autant qu’elles participent à la gouvernance du CLT et ont donc un retour sur investissement (contrairement au système classique, dans lequel la subvention publique est souvent importante mais au seul profit de promoteurs privés). C’est une vraie réallocation des financements publics qui se réalise à cette occasion.

Le modèle économique du CLT permet également de dégager des financements privés, minorant la dépense publique. En 2011, la subvention publique est estimée à 20% des coûts totaux. Les financements provenant de la redevance foncière restent faibles ; ce sont surtout les honoraires de promoteurs et le rôle de syndic de copropriété qui financent le fonctionnement du CLT. Il existe toutefois une corrélation entre la taille du parc et l’autofinancement. A 200 logements gérés en moyenne, le CLT s’avère autosuffisant. Peu de CLT atteignent cette taille critique. Les collectivités locales sont donc toujours sollicitées en période de fonctionnement.

L’exemple de Bruxelles

La ville de Bruxelles, par exemple, a depuis plusieurs années un CLT inscrit dans le code du logement et de l’alliance Habitat (qui est un plan local habitat sur 4 ans). Ce dernier reçoit des subventions des collectivités locales pour l’acquisition du terrain et son fonctionnement (la subvention étant plus ou moins importante en fonction des revenus des ménages occupants). Son budget est 2 millions par an avec un objectif de 330 logements par an.
Actuellement, une équipe de 5,5 ETP gèrent deux opérations pilotes de 39 logements. Les propriétaires occupants sont adhérents au CLT, dont le conseil d’administration compte par ailleurs un tiers de représentants de la région de Bruxelles et un tiers de représentants du monde associatif du quartier.

Les évolutions en France

En France, le droit en cours de modification ne permet pas cette dissociation droit de propriété du foncier / droit de propriété du bâti. Toutefois, la loi ALUR a apporté une première modification en créant des organismes de foncier solidaire et un amendement à la loi Macron, en cours de discussion devant le Sénat, prévoit le bail réel solidaire adapté aux objectifs de ces organismes, selon que l’on soit en vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou en vente directe, d’une durée de 99 ans renouvelable.

Compte tenu des restrictions budgétaires, la Métropole de Lyon explore deux pistes sur le champ du logement et de l’accession à la propriété :
- une collecte d’épargne locale pour maintenir un niveau d’investissement suffisant, un travail sur un fonds d’investissement participatif avec des partenaires privés a été lancé et prendrait la forme d’une SCIC,
- un dispositif analogue au CLT pour acquérir du foncier, en assurer le portage et produire des logements à des coûts maitrisés.

La ville de Lille souligne la convergence des réflexions et des actions. L’hypothèse est de sanctuariser les moyens publics accordés au parc à vocation sociale et d’éviter la captation de la plus-value par les promoteurs privés, avec une hypothèse de 100 logements nouveaux par an. Un appel à projets a ainsi été lancé récemment.

Cette dynamique des CLT ne se limite pas à la France et à la Belgique. D’autres acteurs en Grande Bretagne, en Suisse sont intéressés. Une mise en réseau est envisagé dans le cadre de programmes européens. A suivre donc.

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