Compte-rendu du WEBINAIRE du RTES : "Foncier & Économie Sociale et Solidaire"

Le 07 juin 2024, le RTES a animé un webinaire sur le foncier & l’ESS, plus précisément une présentation des différents leviers de collectivités locales disponibles. Les thématiques abordées : l’ESS dans la stratégie d’aménagement public (PLU et urbanisme négocié), les foncières solidaires et les financements mobilisables. Environ 70 participant.e.s et intervenant.e.s ont participé à ce webinaire. Compte-rendu complet et replay à retrouver ci-dessous :

Retrouvez le replay du webinaire en cliquant ici

Présentation des intervenants

• Benjamin Guéraud-Pinet, chargé de mission appui-conseil aux collectivités territoriales & juriste - RTES (animation du webinaire)
• Emeline Baume, 1re vice-présidente en charge de l’économie, de l’ESS, du commerce, du numérique et de la commande publique - Métropole de Lyon sur les stratégies d’aménagement public de la Métropole de Lyon
• Florentin Letissier, adjoint à la mairie de Paris en charge de l’ESS, de l’économie circulaire et de la contribution à la stratégie zéro déchet & vice-président du RTES sur les stratégies d’aménagement public de la Ville de Paris
• Thierry David, directeur de l’économie et de l’emploi responsables - Nantes Métropole sur les foncières solidaires comme outils pour investir le foncier dans la Métropole de Nantes 
• Louise Vallette d’Osia, cheffe de projets - ETIC - Foncièrement Responsable sur la présentation d'ETIC sur la présentation d'une foncière solidaire à Lyon et en France
• Julie Broner, directrice - La Foncière Solidaire Nouvelle Aquitaine sur la présentation d'une foncière solidaire en Nouvelle-Aquitaine
• Antoine Dubois, vice-président à l'ESS - Ville et Eurométropole de Strasbourg sur les financements et partenaires mobilisables pour un accès au foncier à Strasbourg
• Jean-Noël Chassé - "Opération Milliard et foncières solidaires" sur les financements et partenaires mobilisables pour un accès au foncier à travers l'Opération Milliard

Introduction

• Benjamin Guéraud-Pinet, chargé de mission appui-conseil aux collectivités territoriales & juriste - RTES 

Le foncier est un des leviers importants des politiques publiques d’ESS, et plus largement des politiques de développement économique et social. L’accès au foncier et à l’immobilier est une problématique récurrente pour les acteurs de l’ESS, en zone urbaine comme en zone rurale. Les collectivités, souhaitant favoriser le maintien d’activités d’utilité sociale et agricoles vertueuses, et anticipant les nouvelles obligations légales (ZAN), développent depuis plusieurs années des stratégies en lien avec les acteurs de l’ESS, pour accroître leur maîtrise foncière, préserver les patrimoines publics et intégrer l’ESS dans les futurs aménagements. Au travers des retours d’expériences de la Métropole de Lyon et de la Ville de Paris, nous verrons comment les collectivités intègrent l’ESS dans leur stratégie d’aménagement public. Les foncières solidaires sont devenues des partenaires importants des collectivités, comme en témoignent Nantes Métropole, Etic et la foncière Nouvelle-Aquitaine. Enfin, nous explorerons les financements mobilisables avec l’Eurométropole de Strasbourg et l’Opération Milliard.

Quelle place possible pour l’ESS dans la stratégie d’aménagement public (PLU et urbanisme négocié) ?

• Emeline Baume, 1re vice-présidente en charge de l’économie, de l’ESS, du commerce, du numérique et de la commande publique - Métropole de Lyon

La Métropole de Lyon actionne de nombreux leviers pour répondre aux besoins des acteurs de l’ESS. L’un d’eux s’inscrit dans une logique de péréquation, c’est-à-dire que les mètres carrés à louer pour les acteurs de l’ESS dans les zones centres sont à prix modérés et progressifs dans les zones d’aménagement, grâce aux mètres carrés commerciaux qui compensent. 

La Métropole s’investit et déploie d’autres leviers, en s’appuyant par exemple sur les sociétés publiques locales, les foncières solidaires et la prise en charge du déficit des Zones d’Aménagement Concerté (ZAC).

La Métropole finance des postes d’animateurs et des gestionnaires de l’urbanisme transitoire (Intermede, Ma Friche Urbaine…). Il est question d’une mutualisation entre acteurs du productif (machines, emplois), et les entrepreneurs ont la possibilité de tester leur modèle d’affaires en urbanisme transitoire sur une durée de plus de 3 ans. La modularité des bâtiments est un critère essentiel, et l’objectif est d'intensifier l'usage des parcelles et la diversification tertiaire/habitat et commerce/productif. Les emplacements pour les structures ESS sont favorisés au maximum à proximité des transports en commun pour ne pas les isoler.

 “Le sujet est d’implanter au bon endroit les acteurs” conclut Emeline Baume.

Exemples de pôles de coopération : L’Etape 22D autour du textile et de l’économie circulaire dans le cadre du projet d’urbanisme Carré de Soie, un espace de 500 hectares où depuis 2007 la Métropole, les communes de Vaulx-en-Velin et de Villeurbanne et leurs partenaires (acteurs privés) construisent et transforment la ville durablement, au service du vivre ensemble. Ainsi jusqu’en 2027, des projets variés vont faire étape sur ce site : activités productives ou artisanales, habitat temporaire…, au profit de structures qui agissent pour la transition écologique, le réemploi, l’économie sociale et solidaire. C’est le cas du Grand Plateau, un tiers-lieu destiné aux acteurs de la mobilité active (professionnels du vélo et des micro mobilités) de 5500 m² et desservi par une multitude de transports (métro, tramway, bus, piste cyclable, parking).

Les Grandes Locos et le projet Faitout voient le jour cette année dans l’ancien Technicentre SNCF de la Mulatière, constituée d’un ensemble de bâtiments industriels partiellement inoccupés. Le 1^er projet a pour but d’organiser de grands événements culturels métropolitains dans ces lieux historiques qui ouvriront au public pour la première fois. Le 2^ème est une association basée sur la justice alimentaire offrant une buvette et un service de restauration, mais aussi un espace de travail partagé en open space ainsi que des espaces à louer. Ce lieu se veut accessible par le métro, le bus et le vélo. 

• Florentin Letissier, adjoint à la mairie de Paris en charge de l’ESS, de l’économie circulaire et de la contribution à la stratégie zéro déchet & vice-président du RTES

La Ville de Paris favorise le développement des acteurs de l’ESS sur son territoire. Par exemple, il existe près de 80 sites de réemploi solidaire à Paris : recycleries, boutiques solidaires... Le sujet foncier est donc central. L’objectif est d’offrir des conditions foncières adaptées, à travers notamment la mobilisation de projets d’urbanisme temporaire à l’échelle de quartier entier.

En 2021, une charte pour l'occupation temporaire et transitoire à Paris est lancée ; elle vise à cadrer le fonctionnement des occupations temporaires à destination des acteurs de l’ESS et à relancer l’ESS touchée par la crise sanitaire. 

Exemple : le projet Bercy Beaucoup, pour redynamiser le quartier Bercy-Charenton. Sur un terrain nu de la SNCF mis à disposition, un lieu de guinguette, de jardins partagés, et d’activités culturelles a fait son apparition grâce à plusieurs associations. 

La Ville travaille avec les bailleurs sociaux quand il y a des opérations de rénovation ou de réhabilitation d'immeuble. Paris intervient en investissement dans les équipements des locaux en pied d'immeuble pour assurer leur mise à disposition aux acteurs de l'ESS avec des loyers accessibles. A Paris, 3 bailleurs sociaux concentrent la majorité des logements. La Ville a organisé plusieurs réunions et des échanges de sensibilisation sur l’ESS et les contraintes des bailleurs, afin de permettre cette coopération. 

Exemple : la première manufacture textile solidaire et circulaire de la ville, la manufacture Berliet dans le 13e. Paris a investi 2,5 millions d'euros de la Régie Immobilière de la Ville de Paris et une baisse de loyer d’une durée de 9 ans a été proposée aux 6 acteurs de l’ESS (Fashion Green Hub, le chantier d’insertion Hawa, le chantier d’insertion Espero France, l’entreprise de l’ESS Coco & Rico, Sakina M’Sa et l’entreprise Whole) qui produisent dans ce bâtiment de 1 150 m².

Dans le cadre de son Plan Local d’Urbanisme (PLU) voté fin 2024, la Ville de Paris ambitionne de tripler les surfaces d’occupation avec la sanctuarisation des sites déjà exploités par les acteurs de l’ESS, et d’inscrire les objectifs d’ESS dans l’Offre Publique D’achat (OPA) sectorielle dans les ZAC. 

“Pour la première fois, le PLU mentionne des objectifs de protection et développement de l’ESS” déclare Florentin Letissier.

A noter que le Plan Climat qui sera présenté à la rentrée de septembre 2024 contient toute une section sur le développement concret de l’économie locale, durable et solidaire.

Afin d’aller plus loin, il pourrait être intéressant d’inscrire l’obligation d'avoir une part des surfaces dédiée à l'ESS (comme ce qui se fait en matière de logements sociaux dans la Loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU))

Les foncières solidaires, outils à disposition des collectivités pour investir le foncier ?

• Thierry David, directeur de l’économie et de l’emploi responsables - Nantes Métropole

A Nantes, dans un contexte de hausse de loyer, les acteurs de l’ESS rencontrent des difficultés à trouver des locaux. Nantes Métropole cherche à trouver des moyens pour garantir le parcours résidentiel et la présence permanente de l'ESS dans les centralités et les quartiers prioritaires, sous le modèle de la ville du quart d'heure : répondre aux besoins des habitants à travers les services des acteurs de l’ESS, où tous les services essentiels sont idéalement à une distance d'un quart d'heure à pied ou à vélo.

Comme à Lyon ou à Paris, tous les leviers possibles ont été activés. Une étude menée en 2022 par la Métropole et les Ecossolies a mis en lumière les besoins importants des acteurs de l’ESS. La question de l’occupation transitoire a été travaillée, malgré les obstacles qui perdurent : la qualité des locaux, les travaux à mener pour respecter le Code du travail, la capacité de prendre un bail, la durée légale d’occupation, la limite des aides de minimis… Le manque de règles structurantes freine la Métropole et l’amène à soutenir ses acteurs de manière différente. Inspiration du modèle économique de Solilab.

Exemple : le modèle du Solilab, lieu totem de l'ESS à Nantes. Ancienne friche industrielle, il permet à près de 140 activités ESS de se développer dans pas moins de 4500 m². Il est l’un des premiers projets d’urbanisme transitoire en France, proposant des prestations et services variés, et qui expérimente un modèle économique propre. Géré par la SCIC Lieux communs, il présente aux locataires un loyer modéré, possible par l’intervention en amont de la Métropole : prise à bail à 72 €/m² (hors taxes et hors charges) et une gestion collective des loyers, dont les montants sont variables en fonction des services apportés par la SCIC aux locataires. Ce modèle minimise également le risque de vacances locatives. L’objectif final est de pouvoir permettre des loyers à 72 €/m² en jouant sur les leviers classiques pour abaisser au maximum les loyers de sorties, et la foncière actuelle ne permet pas cela.

En effet, la logique d’une foncière “classique” (Novapole) est d’optimiser le retour sur investissement de ses actionnaires avec un modèle reposant sur une rotation d’actifs qui engrange et nourrit une auto-alimentation du capital. Or, le Solilab souhaite garder son portefeuille de locataires le plus longtemps possible, ce qui va à l’encontre du modèle de foncière classique.

L’objectif d’une foncière solidaire est de proposer des niveaux de loyers les plus bas possibles grâce à : 

• un modèle de lucrativité limitée,
• plus de fonds propres investis pour avoir moins d’emprunt,
• pas de rotation des actifs

Nantes Métropole a donc créé un nouvel outil de foncière : Lieux Communs (en parallèle de Novapole). Quelques négociations avec la Banque des territoires ont permis de pouvoir emprunter à hauteur de 50% (contre 80% auparavant) avec un taux d’intérêt passant de 4,5 à 3,5 %, mais ce n’est pas suffisant pour atteindre le niveau de loyer de sortie cible. La foncière doit activer un autre levier pour cela : capter des subventions à l’investissement (au niveau de l’Europe avec le FEDER, de la Région, de Nantes Métropole ou encore de l’Etat) et permettre une participation de Nantes Métropole (via une SEM).

Prochaine étape, une nouvelle version du Solilab 2.0 avec un projet de 6 600m² supplémentaires et d'autres projets à confier à terme à ce nouvel outil : 

• bail à réhabilitation : Les Ateliers Normands et Morrhonnière
• en acquisition : le site Colas

La Banque des Territoires a été associée dès le départ, dans un cheminement de 18 mois. Elle a déjà financé un certain nombre de foncières, le choix a été fait de les solliciter sur un seul projet (Solilab 2.0). 

• Louise Vallette d’Osia, cheffe de projets - ETIC - Foncièrement Responsable

Etic crée, finance et gère des lieux de travail dédiés aux acteurs de l’ESS. Elle intervient en amont de la conception de ces lieux pour s’assurer de leur adaptation aux besoins, en mutualisant au maximum des espaces et services entre résidents. La structure est donc foncière et exploitante. Le but de mutualisation au maximum des espaces et services entre résidents est d’atteindre un modèle économique équilibré : des locaux accessibles au tarif accessible et une foncière privée lucrative.

Depuis 2010, 10 tiers-lieux sont actifs et 2 autres ouvriront en 2024. Au total, 125 structures, environ 1000 salariés et bénévoles, et 25 salariés Etic en France. 

En tant que foncière solidaire, son fonctionnement se base sur un triple bilan social-environnemental-financier. Les modèles économiques sont viables sur le long terme. Localisés dans les centres urbains denses, l’objectif est de limiter le temps de vacance. 

Exemples : Le Fil à Toulouse est une ancienne maison de maître, dotée d’une extension en bois pour arriver à 2300m² de surface pour la mise à disposition de bureaux, d’une restauration et d’ateliers depuis 2023 dans un quartier prioritaire de la ville. La diversification des usages et des espaces ressources est de mise : locaux-tertiaires, bureaux coworking… des activités productives. 

Il se situe dans le quartier prioritaire du Grand Mirail. La Métropole de Toulouse a vendu le bâtiment, dont le coût de revient total s’élève à 4,8 millions d’euros. 

Plus d’informations dans notre fiche DPV dédiée

Autre tiers-lieu, le WIKIVILLAGE, un village vertical dédié à l’innovation sociale et environnementale et à la résilience urbaine, dans le quartier prioritaire Saint-Blaise, à Paris 20e. La Région Ile-de-France a subventionné le projet au titre des efforts de réduction des déchets ainsi que le développement de l’économie circulaire (toilettes à séparation d’urine pour économiser l’eau). Des subventions de la Ville de Paris, de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) et NovESS ont également été perçues. Avec ses 7 500 m² sur 7 niveaux, c’est un lieu phare de l’ESS, qui loue des bureaux et met à disposition des espaces ouverts au public dans l’un des quartiers les plus denses et dynamiques de la capitale.

Enfin, Etic travaille avec la Société Publique Locale (SPL) Lyon Confluence, qui mène un projet d’aménagement urbain d’exception pour le compte de la Métropole de Lyon : l’un des projets urbains d’extension de centre-ville les plus vastes en Europe depuis 2003 sur 150 hectares. En partie par la transformation de friches industrielles, le quartier devient vivant, accessible, marchable et durable dans l’intérêt général. En effet, Lyon Confluence a été le premier Quartier Durable labellisé WWF. La 2^ème phase du projet a été lancée en 2010 et permettra d’accueillir des locaux tertiaires, un fab lab et des restaurants. Elle va aussi proposer des espaces de travail avec des loyers différenciés selon les capacités des acteurs de l’ESS. La logique de péréquation s’appliquera donc au sein du bâtiment.

• Julie Broner, directrice - La Foncière Solidaire Nouvelle Aquitaine

La Foncière souhaite démocratiser l’accès au foncier, être une alternative aux foncières commerciales classiques et accompagner le développement de solutions immobilières dédiées à l’ESS. 3 activités en cours de développement : conseil et assistance à maîtrise d'ouvrage, portage immobilier de locaux d'activité et services d'intermédiation et de gestion locative.

Une étude a été lancée il y a 5 ans en Nouvelle-Aquitaine, sur les enjeux fonciers et immobiliers de l’ESS, afin de renforcer le pouvoir d’action et l’expertise des acteurs de l’ESS sur ces sujets. Fin 2021 suite à cette étude, Foncière Solidaire Nouvelle-Aquitaine vu le jour.

Une nouvelle étude de faisabilité 2022-2024 est en cours pour structurer l’activité de portage immobilier pour les acteurs de l’ESS, en partenariat avec l’Observatoire de la CRESS Nouvelle-Aquitaine. La foncière pourra réaliser des missions d’étude et accompagner les collectivités territoriales. Il s’agit essentiellement de projets collectifs pour les acteurs de l'ESS, des activités qui se développent, des besoins importants qui augmentent dans la région. Dès la fin de l’étude, la foncière deviendra une Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC). Le plan d’affaires est déjà modélisé.

Les projets ESS ciblés se basent sur les principes de l’ESS (utilisé sociale, réponses aux besoins des territoires, gouvernance collective, priorité à des collectifs d’organisation…) et sur une hybridation entre différents enjeux : ESS et économie de proximité, économie circulaire et aménagement urbain…

La foncière vise une grande mutualisation des espaces avec une optimisation en termes de temporalité (occupation jour/soirée, semaine/weekend). Le projet démarre en Gironde puis le déploiement vers d’autres territoires sera progressif. 

L’objectif est la gestion d’immeubles aux comptes de tiers, et ce dès 2025. Une levée de fonds se réalisera pour accompagner pas moins de 8 programmes immobiliers qui portent sur une diversité de thématiques dans le tertiaire et le productif (alimentation, mobilités décarbonées, culture…).

Quels financements et partenaires mobilisables avec les collectivités pour l'accès au foncier de l'ESS ?

• par Antoine Dubois, vice-président à l'ESS - Ville et Eurométropole de Strasbourg

A Strasbourg, la société Locusem va porter des projets immobiliers dans les quartiers prioritaires de la ville pour faciliter l'installation de PME, jusqu’à ce qu’elles soient en capacité de régler leurs loyers. Elle a pour fonction d’investir et d’assurer le portage sur le long terme de locaux banalisés, non réalisés par le secteur privé. Son capital est de 14 millions d’euros, et son CA de 1 million (correspondant aux remboursements des loyers). Les actionnaires sont constitués des banques : le Crédit Mutuel, la Caisse d'Epargne, le Crédit Coopératif, la Caisse des Dépôts, de bailleurs et de collectivités telles que l’Eurométropole de Strasbourg et la Ville de Strasbourg.

Locusem a participé à la création de Kaleidoscoop, lieu de ressource transfrontalier situé entre l’Allemagne et le cœur de Strasbourg, sur l’ancien site de la COOP Alsace. Kaleidoscoop est un tiers-lieu où des acteurs ESS peuvent occuper des bureaux, des espaces de coworking, des salles événementielles, un café, une boutique et un incubateur.

Pour répondre aux besoins des acteurs de l’ESS qui ont peu de capacité d'investissement, Kaleidoscoop Immo fut créée, et montée par Locusem, l'ANRU et la Caisse des Dépôts. Cela a permis de financer l'investissement, les travaux, la rénovation entière du site d'une surface de 2800m².

La Locusem loue à la SCIC Kaleidoscoop, qui elle-même reloue aux acteurs de l'ESS.

C’est la collectivité qui a été à l'origine du portage du projet, en allant chercher les partenaires et les acteurs nécessaires, et en associant étroitement les locataires : ceux-ci ne souhaitaient par exemple pas pas installer de climatisation (ce qui a participé à la réduction des coûts). Un SIEG a été mis en place avec Kaleidoscoop pour financer l'innovation sociale. Un montage complexe, long dans la durée, mais qui ouvre la porte au développement d’autres projets ESS sur le territoire.

Pour en savoir plus sur les SIEG et leur intérêt pour les collectivités : https://www.rtes.fr/points-de-reperess-services-d-interet-economique-general-collectivites” 

• Jean-Noël Chassé - "Opération Milliard et foncières solidaires"

Lancée en mars 2024, l’Opération Milliard vise à repenser les manières de produire et de consommer face aux urgences écologiques à travers une alliance pour une transition économique juste. Il s’agit d’une association co-fondée et initiée par Bastien Sibille, aussi co-fondateur de Mobicoop et des Licoornes, et composée de Violaine Pierre, déléguée générale, ainsi que d'une dizaine d'ambassadeurs.

L'objectif est de rassembler 10 000 citoyens et de réunir un milliard d’euros pour financer les organisations qui sont porteuses de projets sociaux, écologiques, démocratiques et justes sur tous les territoires. Au sein de l’Opération Milliard, une attention est portée à la création de foncières solidaires. Elles pourraient par exemple permettre d’utiliser le stock des 730 000 logements vides dans les milieux ruraux et les petites villes, et les réhabiliter. 

Exemple : On constate que plus de 12 millions de personnes sont mal logées en France, et on compte des logements qualifiés de “passoires énergétiques” ou des logements vides par centaines de milliers dans les campagnes. Face à ce constat, la Foncière Rurale Solidaire (FRS) dans l’Hérault en Occitanie se propose d’acheter et de rénover complètement ces logements privés pour provoquer une réhabilitation massive et permettre d’assurer ainsi d’accueillir des nouveaux habitants.

Un questionnaire national est en cours pour quantifier les besoins financiers sur les questions des foncières solidaires, notamment sur les difficultés rencontrées. Le but est de démarrer un dialogue avec les financeurs et les grandes entreprises, publiques et privés, susceptibles de travailler avec les foncières solidaires. Ensuite, des dispositifs sont envisagés comme la constitution d’une fondation actionnaire ainsi que la création d’une société en commandite par action pour investir au capital des foncières. D’autres leviers restent à venir.